Wer steht wofür in der Pflicht

Wir teilen die Gebäude- und Anlagen-Arbeiten in zwei Bereiche:

Ruhe-Zustand = die Anlage / das Gebäude steht nicht im Betrieb (keine Nutzung)
Betriebs-Zustand = es findet eine Nutzung statt.

I. Ruhe-Zustand

Besitzer beziehungsweise Eigentümer haben die folgenden Aufgaben:

a.) Anliegerpflichten gemäß örtlichen Bestimmungen (Satzung):
Beispiele:

Reinigung der Straßenkantel und Straßeneinlaufschächte
Reinigung der Gehwege, Parkbuchten, Bushaltestellen
Winterdienst, Schneeräumen und Streuen gegen Glatteisgefahren
Freischneiden der Gehwege, Beseitigen von Ästen, Laub und dergleichen

b.) Zustandshaftung – Gefahrenabwehr

Überlaufende Dachrinnen und Fallrohre
Es darf kein Wasser auf Gehwege, Straßen etc. abgeleitet werden beziehungsweise überlaufen.
Dachlawinen- /Schnee-Lawinen-Gefahren von Dächern
Es dürfen keine unverhältnismäßig großen Gefahren für Fußgänger, Straßen- und Parkplatzbenutzer durch Dachlawinen, schneebehangene Bäume und Sträucher auf die Umwelt ausgehen. Bezüglich Dachlawinen kann ein Blick in die Baugenehmigung und den gebietsbezogen gültigen Bebauungsplan Informationen liefern, ob zum Beispiel
- bei einer Dachschräge ab x-Grad Neigung Schneefanggitter oder Vergleichbares anzubringen sind.
- keine lasierten Dachziegel oder ähnlich glatte Dachbedeckungen angebracht werden dürfen.
Lager- und Schrott-Haftung
Öfters ein Problem auch in öffentlichen Bereichen sind Ablagerungen von ‚wildem Müll‘ und daraus entstehende Umweltgefahren, aber manchmal auch ‚eigene Ablagerungen‘. Grundstückseigentümer haften für Belastungen und Gefahren, die von Lagerungen (über und unter der Erdoberfläche) auf ihrem Grundstück ausgehen. Manchmal sind Altlasten und manchmal auch neue Lasten (Fettabscheider, Fahrzeugwäsche, Bauschutt usw.) ein Problem für Erdreich, Grundwasser oder auch Luft und damit ein Haftungs- und Entsorgungsproblem für Eigentümer und / oder Besitzer eines Grundstücks oder Gebäudes.
Leitungsnetze (Wasser, Abwasser, Gas, Strom, Fernwärme etc.)
Je nach örtlichen Satzungsregeln beziehungsweise den Anschluss- und Nutzungsbedingungen können diese Leitungsnetze in der Unterhaltungspflicht und somit auch im Gefahrenbereich eines Grundstückseigentümers liegen.

Umzäunungen, Hangsicherungen, Ein- und Zufahrten, Zugangsbereiche
Wer Gäste einlädt – auch wenn es ‚nur‘ der Postbote zum Briefkasten ist – muss für den Zu- und Abgang Lösungen anbieten. Ein gefahrloses Kommen und Gehen ist zu ermöglichen. Wobei den betreffenden Personen eine allgemein übliche und der Jahreszeit und dem Wetter angepasstes Verhalten (einschließlich Schuhwerk) zugemutet werden darf.

c.) Haus- und Grundstücksrechte

Die eigenen Rechte durchsetzen, ist manchmal ein Problem. Denken Sie an Falschparker auf Ihrem Grundstück. Oben haben wir Altlasten und Müll auf Grundstücken und die damit verbundenen Haftungen erwähnt. Gerade auf öffentlichen Grundstücken sind solche Ablagerungen leider ein zunehmendes Problem. Und warum? Weil öfters in ‚Ruhezeiten‘ niemand in der Verantwortung steht. Eine Verantwortung, die auch ‚Strafverfolgung und Täteridentifizierung‘ zum Inhalt haben könnte. Bewegungsmelder, Warnsignale, Video zur Gefahrenabwehr und konkrete Vorgaben, wie mit Signalen und Speicherdaten umgegangen wird, ist Teil der Eigentümer- /Besitzer-Aufgabe.

d.) Kennzeichnungs- und Hinweisschilder

Unter diesem Punkt könnten wir eine lange Liste aufführen. Wir beschränken uns auf ein paar wenige Schilder, die (falls Entsprechendes zutrifft) nicht vernachlässigt werden sollten:

Haus-Nr.
Hinweisschilder auf Parkverbotsflächen (Rettungswege und dergleichen)
Hinweisschilder auf Tankanlagen, Gruben etc. (Gas, Öl, frühere und aktuelle Zisternen, Löschwasserentnahmestellen etc.)
Gebotszeichen, Rettungszeichen, Warnzeichen, Verbotszeichen = europaweit geltende Sicherheitszeichen)
Hinweisschilder wie zum Beispiel Spielplatz, Schule usw.
Briefkasten, Öffnungszeiten und individuelle Identifizierung und Werbung.

II. Betriebs-Zustand, allgemein

Die Zuständigkeiten ‚im Betrieb‘ sind abhängig vom Miet- bzw. Nutzungsvertrag. Wenn kein schriftlicher Vertrag vorliegt, ist es hilfreich zu wissen, dass eine mündliche Regelung einem schriftlichen Vertrag in nichts nachsteht, wenn die Vertragsparteien das gleiche meinen und bestätigen. Bei unterschiedlicher Auslegung der gegebenen Situation, entscheidet vielleicht

die bessere Ablage über frühere Vorgänge
die Mehrheit der Mitwisser
das politische Gewicht
der bessere Anwalt?

Sie können daraus folgern, dass es günstig ist, wenn konkrete schriftliche Vertrags- und Nutzungsregeln vorliegen oder auf allgemeingültige Regeln über die Nutzung von …. hingewiesen wird. Diese allgemeingültigen Regeln müssen selbstverständlich jedem Vertrags- bzw. Nutzungspartner (nachweislich) bekannt sein. Auch Protokolle aus früheren Nutzungen können hilfreich sein.

II. 1.) Betriebs-Zustand, Schulunterricht, Training = Regelnutzung

Üblich ist, dass bei Schulunterricht, Trainingsbetrieb und auch bei Sportbetrieb ohne Publikum keine Hausmeister-Aufsicht beziehungsweise Hausmeister-Anwesenheit angeordnet ist. Wenn das in Ihrer Kommune anders ist, gilt selbstverständlich Ihre Anwesenheits-Verpflichtung.

Wenn keine Hausmeister-Anwesenheit angeordnet ist, gilt dennoch die Einweisungspflicht für Verantwortliche. Diese Einweisung sollte folgende Mindest-Inhalte umfassen:

Die Information, dass keine Anwesenheitspflicht von Hausmeister bzw. sonstigen Vertretern des Eigentümers beziehungsweise Anlagen-/Gebäudebetreibers besteht. Der oder die Nutzer übernehmen während den vereinbarten Nutzungszeiten, wenn kein Vertreter des Eigentümers anwesend ist, die Eigentümerverpflichtungen und sind in dieser Zeit legitime Vertreter des Eigentümers gegenüber Dritten. Dies schließt auch die üblichen Hausrechte ein.
Für Notsituationen steht ein Telefon zur Verfügung. Die Nutzungshinweise einschließlich Notfall-Telefon-Nummern sind im Notfallordner unter Register-Nr. 1 ersichtlich.
Für die Öffnung und Wiederschließung der Eingangstüren gilt Folgendes: …
Für die Beleuchtungs-Schaltung und sonstigen technischen Schaltungen wie Trennvorhang, Beschattungen (alle für den Zugang frei gegebenen Schalt- /Steuerungsmöglichkeiten aufführen) gilt Folgendes: …
Im Übrigen gelten die Nutzungsvorschriften für die Hallen- (Gebäude-/Anlagen-) Nutzung entsprechend der mündlichen Einweisung (Aufstellen von Toren, Wiederverschließen von Geräteräumen, Freihalten von Notausgängen usw.)
Die jeweiligen Nutzungszeiten sind im Betriebsbuch, das im Hausmeister-Regieraum ausliegt, einzutragen. Ebenso sind angetroffene und / oder aufgetretene Besonderheiten und etwaige Beschädigungen etc. im Betriebsbuch aufzuführen und durch Namensangabe und Unterschrift zu quittieren.
Die Nutzer werden als ‚eigentümergleiche Nutzer‘ angesehen und sind entsprechend eigenverantwortlich und selbstbestimmend in den Anlagen. Vergleichbar den privaten und persönlichen Wohnverhältnissen sind die Nutzer selbstverantwortlich für ihre Sicherheit. So werden zum Beispiel keine Räum- und Streupflichten in den Zugangsbereichen vorgenommen. Wenn der Nutzer Gästen Zugang zu den Anlagen ermöglicht, ist der Nutzer für die Sicherheit dieser Gäste verantwortlich. Die Eigentümerin haftet nur für Schäden, die durch grobe Fahrlässigkeit oder vorsätzliches Handeln ihrer Bediensteten entstanden sind oder durch schadhafte Einrichtungen, die bereits vor dem vereinbarten Nutzungsbeginn vorhanden waren und trotz ordnungsgemäßer Anlagenübernahme nicht erkannt wurden.

II. 2.) Betriebszustand, Veranstaltungen Verbandsorganisation

Hierunter fallen die üblichen örtlichen Nutzungen durch die ‚alteingesessenen‘ Vereine und Nutzer‘ = wiederkehrende Veranstaltungen durch die örtlichen Organisationen. Im Gegensatz zu den vorgenannten Nutzungsverhältnissen kommen zu diesen Nutzungszeiten auch ‚Fremde‘. Und wer Gäste einlädt, hat für diese Gäste eine erweiterte Fürsorgepflicht! Das gilt für jede Gaststätte genauso wie für jede kommunale öffentliche Einrichtung. So sind zum Beispiel die Räum- und Streupflichten in den Außenbereichen / Zu- und Abgangsbereiche, Treppen, Notausgänge deutlich erweitert. Diese erweiterten Betriebspflichten wollen wir bei dieser Beschreibung der Organisation nicht vertiefen. Auf Einweisungs- und Jahresseminare wird verwiesen.

II. 3.) Betriebszustand, Veranstaltung – Privat-Organisation, Unternehmen etc.

Hochzeitsfeiern, Geburtstage, Firmenjubiläen und Gastspiele von Tournee-Veranstaltern sind bei dieser Nutzungsart zu nennen. Als Veranstalter treten Privatpersonen und Unternehmen auf. Wer ein Kraftfahrzeug einem Dritten zur Verfügung stellt, der muss sich vorher davon überzeugen, dass dieser Dritte die hierfür notwendige Qualifikation zum Betrieb dieses Kraftfahrzeugs aktuell besitzt.

Genauso ist es auch mit dem Überlassen von Räumen oder ganzen Gebäuden und Anlagen für Dritte. Egal ob es sich hierbei um eine Konzertagentur oder die Familie Müller von nebenan handelt – der Eigentümer (die Gemeinde) muss sich davon überzeugen, dass dieser Dritte in der Lage ist und den Willen hat, diese Einrichtung entsprechend den Betriebsvorschriften und damit den gesetzlichen Vorgaben zu betreiben. Der Dritte wird voll verantwortlicher Betreiber oder die Verantwortung bleibt voll inhaltlich beim Eigentümer (bei der Gemeinde). Wenn der Dritte die Gesamtverantwortung nicht übernehmen kann oder will, dann steht das Eigentümerpersonal als Betreiberpersonal in der Pflicht. Auch diese erweiterten Betriebspflichten wollen wir bei dieser Beschreibung der Organisation nicht vertiefen. Auf Einweisungs- und Jahresseminare wird verwiesen.